Représentant fiscal accrédité : qui paie les honoraires, vendeur ou acheteur ?

Quand un non-résident vend un bien en France, la désignation d’un représentant fiscal accrédité est une étape obligatoire — et payante. La question revient régulièrement : ces honoraires sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acheteur ? Réponse courte : du vendeur. Mais il existe quelques nuances pratiques utiles à connaître.

Le représentant fiscal accrédité agit pour le compte du vendeur non-résident : il calcule la plus-value, dépose la déclaration, garantit l’impôt auprès du Trésor public. Logiquement, ses honoraires sont à la charge du vendeur. Cette répartition est constante en pratique et figure dans la lettre de mission signée entre le vendeur et le représentant.

Concrètement, le notaire prélève les honoraires sur le produit de la vente, en même temps que l’impôt sur la plus-value, et les reverse au représentant. Le vendeur reçoit son décompte final net de ces frais.

Lorsque le bien est vendu en indivision (couple, famille, succession), les honoraires sont en règle générale supportés au prorata des parts indivises. Si l’un des indivisaires est résident fiscal en France, il n’est pas concerné par l’obligation de représentation fiscale qui ne pèse que sur les indivisaires non-résidents.

Une autre lecture, parfois retenue par convention entre indivisaires, consiste à répartir les honoraires de manière forfaitaire 50/50 ou selon une autre clé négociée. C’est à préciser dans la lettre de mission.

En cas de cession d’un bien démembré, l’analyse fiscale est plus subtile. Si l’usufruit et la nue-propriété sont vendus simultanément, chacun supporte la plus-value sur la fraction qui lui revient (selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI). Les honoraires du représentant fiscal sont alors généralement répartis dans la même proportion.

Si seul l’un des deux droits est cédé, c’est le cédant (usufruitier ou nu-propriétaire selon le cas) qui supporte la totalité des honoraires.

Question fréquente : les honoraires du représentant fiscal accrédité sont-ils déductibles de la plus-value ? La réponse est non. L’article 150 V du CGI ne les liste pas parmi les frais déductibles du prix de cession. Cette non-déductibilité renforce l’intérêt de bien comparer les tarifs en amont — chaque euro économisé est un euro net.

En principe non, puisque l’obligation de représentation fiscale ne pèse pas sur l’acheteur. En pratique, dans le cadre d’une négociation globale du prix de vente, le vendeur peut intégrer cette dépense dans ses calculs et ajuster son prix net attendu en conséquence. L’acheteur ne paie pas directement le représentant ; il peut accepter une remise sur le prix qui reflète, du côté vendeur, la prise en charge de ces frais.

Cette mécanique reste un arbitrage économique, pas un partage juridique des honoraires.

Au moment de l’acte authentique, le notaire prélève sur le prix de vente, dans cet ordre :

• Le solde des prêts à rembourser et les frais de mainlevée d’hypothèque.
• L’impôt sur la plus-value (calculé par le représentant fiscal).
• Les honoraires du représentant fiscal accrédité.
• Les éventuels frais de mainlevée, diagnostics, indemnités d’éviction.
• Le solde net est viré au vendeur sur le compte qu’il a indiqué.

Tous ces postes figurent en clair sur le décompte définitif transmis au vendeur après la signature.

Puisque les honoraires ne sont ni déductibles ni transférables, la seule façon de réduire leur impact est de les négocier en amont. La mise en concurrence systématique réalisée par ACCREDITAX permet une économie moyenne de 20 à 40 % par rapport à un contact direct, soit plusieurs milliers d’euros sur un bien de 500 000 € à 1 M€.