Convention fiscale France-USA et plus-value immobilière : ce que vous devez savoir

Vous résidez aux États-Unis et vendez un bien immobilier en France ? La convention fiscale signée le 31 août 1994 entre la France et les États-Unis organise précisément qui impose, comment et avec quel mécanisme d’élimination de la double imposition. Cet article décortique les règles applicables à votre plus-value immobilière, avec exemples chiffrés et points d’attention pratiques.

L’article 13 de la convention France-USA suit le modèle OCDE : les gains tirés de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés. La France impose donc en premier la plus-value sur un immeuble français, à la source, au moment de la signature notariée. Cette imposition n’a rien d’optionnel et ne dépend ni de votre nationalité ni de votre statut au regard de l’IRS.

Le résident des États-Unis ne bénéficie pas du taux réduit de 7,5 % de prélèvement de solidarité réservé aux affiliés EEE/Suisse. Il supporte donc le taux global de 36,2 % avant abattements pour durée de détention. À ce taux peut s’ajouter la surtaxe progressive sur les plus-values supérieures à 50 000 €, qui peut porter le taux global jusqu’à 42,2 %.

Les abattements pour durée de détention s’appliquent selon le barème habituel : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l’IR, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année pour les prélèvements sociaux. Au-delà de 22 ans de détention, exonération totale d’IR ; au-delà de 30 ans, exonération totale de prélèvements sociaux.

La plus-value sur un bien étranger est intégrée au revenu mondial du résident américain et déclarée dans le Schedule D de la déclaration 1040. Elle est traitée selon les règles US : long-term capital gain à 0 %, 15 % ou 20 % selon la tranche de revenu, plus une éventuelle surtaxe Net Investment Income Tax (NIIT) de 3,8 % au-delà de certains seuils.

Attention : l’assiette américaine diffère de l’assiette française. Le prix d’acquisition est converti en USD au taux de change historique (date d’achat), le prix de cession en USD au taux du jour de la cession. Cet écart de change peut créer une plus-value taxable aux États-Unis même si la plus-value française est nulle ou faible.

La convention prévoit que les États-Unis accordent un crédit d’impôt étranger sur l’impôt français déjà payé, via le Form 1116 (Foreign Tax Credit). Le crédit est calculé séparément par catégorie de revenu (passive category pour les plus-values immobilières). Il est plafonné à l’impôt américain dû sur la même plus-value.

Concrètement : si l’impôt français est supérieur à l’impôt américain dû sur cette plus-value, l’excédent peut être reporté en avant pendant dix ans (carryforward) ou en arrière sur un an (carryback). Si l’impôt français est inférieur, le crédit absorbe l’impôt américain dû et il n’y a pas d’imposition US supplémentaire.

Un résident californien vend en 2026 un appartement parisien acheté 380 000 € en 2014, revendu 620 000 €.

• Plus-value brute : 620 000 – (380 000 + 28 500 + 57 000) = 154 500 €.
• Détention 12 ans, abattement IR 7 × 6 % = 42 %. Plus-value imposable IR : 89 610 € – IR 19 % = 17 026 €.
• Abattement PS 7 × 1,65 % = 11,55 %. Plus-value imposable PS : 136 656 € – PS 17,2 % = 23 505 €.
• Total impôt France : 40 531 €.
• Côté US (marginal 24 %, NIIT 3,8 %) : taux LTCG 15 % + NIIT 3,8 % = 18,8 %. Sur ~165 000 USD imposables, impôt US dû ~31 000 USD.
• Le Foreign Tax Credit du Form 1116 plafonne le crédit utilisable à ~31 000 USD. L’impôt français de 40 531 € (~44 000 USD) génère un crédit utilisable de 31 000 USD et un carryforward de ~13 000 USD.
• La Californie taxe en sus la plus-value au taux d’État (jusqu’à 13,3 %), avec son propre crédit pour impôt étranger plus restrictif.

• Confondre plus-value française et capital gain américain : les deux assiettes diffèrent (frais et travaux déductibles, durée de détention, taux). Ne pas extrapoler l’un à partir de l’autre.
• Oublier le carryforward du crédit non imputé : un excédent français peut être reporté dix ans en avant si vous générez à nouveau du revenu étranger passif.
• Mal documenter le crédit d’impôt : le Form 1116 doit être étayé par l’attestation 2048-IMM française et la conversion EUR/USD au taux retenu par l’IRS (taux de change moyen de l’année ou taux du jour selon contexte).

Notre rôle pour un dossier France-USA va au-delà de la mise en concurrence des représentants fiscaux accrédités. Nous identifions les représentants familiers du Form 1116, nous nous assurons que l’attestation française fournie est exploitable côté US, et nous pouvons orienter vers des CPA bilingues si nécessaire pour le carryforward.

La coordination entre le représentant fiscal français et votre advisor américain est le point critique de ce type de dossier. ACCREDITAX s’assure que les deux parties travaillent avec les mêmes chiffres et les mêmes délais.