Combien d’impôt payerez-vous concrètement sur la plus-value de votre bien français selon votre pays de résidence ? Cet article propose six simulations chiffrées sur le même cas de base — appartement parisien acheté 400 000 € en 2014 et revendu 650 000 € en 2026 — pour les six pays prioritaires d’ACCREDITAX. L’objectif : visualiser l’écart fiscal entre destinations.
Cas de base commun
- Bien : appartement parisien. Date d’acquisition : 2014. Date de cession : 2026. Détention 12 ans.
- Prix d’acquisition : 400 000 €. Prix de cession : 650 000 €.
- Forfait frais d’acquisition (7,5 %) : 30 000 €. Forfait travaux (15 %) : 60 000 €.
- Prix d’acquisition majoré : 490 000 €. Plus-value brute : 160 000 €.
- Abattement IR (12 ans) : 7 x 6 % = 42 %. Plus-value imposable IR : 92 800 €.
- Abattement PS : 7 x 1,65 % = 11,55 %. Plus-value imposable PS : 141 520 €.
Simulation 1 : résident des États-Unis
- IR France : 92 800 x 19 % = 17 632 €.
- PS France : 141 520 x 17,2 % = 24 341 €.
- Surtaxe : plus-value imposable IR > 50 000 € → 2 % sur la fraction (92 800 – 50 000) = 856 €.
- Total France : 42 829 €.
- Côté US : long-term capital gain à 15 % ou 20 % selon tranche, plus NIIT 3,8 %. Foreign tax credit (Form 1116) absorbe l’impôt français dans la limite de l’impôt US dû. Carryforward possible si excédent.
Simulation 2 : résident du Royaume-Uni (post-Brexit)
- Total France identique au cas USA : 42 829 €.
- Côté UK : CGT à 24 % sur biens résidentiels, foreign tax credit absorbe l’impôt français. L’écart pré-Brexit aurait été d’environ 13 700 € en moins (régime EEE à 7,5 % de prélèvement de solidarité au lieu de 17,2 %).
Simulation 3 : résident des Émirats arabes unis (Dubaï)
- Total France identique : 42 829 €.
- Côté Émirats : aucun impôt personnel sur le revenu ni sur la plus-value. Pas de crédit d’impôt à activer.
- Si l’expatrié est éligible à l’exonération « première cession » 150 000 € : la plus-value imposable IR (92 800 €) est entièrement absorbée → IR = 0 €. Économie potentielle : jusqu’à 42 000 €.
Simulation 4 : résident de Suisse (affilié AVS)
- IR France : 92 800 x 19 % = 17 632 €.
- Prélèvement de solidarité 7,5 % (au lieu de 17,2 %) sur la plus-value imposable PS : 141 520 x 7,5 % = 10 614 €.
- Surtaxe (sur fraction au-delà de 50 000 €) : 856 €.
- Total France : 29 102 €. Économie versus régime hors EEE : ~13 700 €.
- Côté Suisse : exemption avec maintien du « taux effectif ». Traitement cantonal variable.
Simulation 5 : résident du Canada
- Total France identique au cas USA : 42 829 €.
- Côté Canada : 50 % de la plus-value (calculée selon les règles canadiennes) imposable au taux marginal fédéral + provincial. Foreign tax credit fédéral plafonné à l’impôt canadien dû.
- Au Québec, mécanisme analogue avec crédit provincial spécifique.
Simulation 6 : résident d’Australie
- Total France identique : 42 829 €.
- Côté Australie : intégration au revenu mondial au taux marginal, avec CGT discount de 50 % sur biens détenus plus d’1 an. Foreign income tax offset plafonné à l’impôt australien dû sur la base réduite.
- Selon le taux marginal australien, le crédit français peut ne pas être totalement utilisable.
Synthèse comparative
- Suisse (affilié AVS) : ~29 100 € en France. L’avantage EEE absorbe 13 700 € versus régime hors EEE.
- USA, UK, Canada, Australie, Émirats sans exonération : ~42 800 € en France, plus une éventuelle taxation locale (sauf Émirats).
- Émirats avec exonération « première cession » : potentiellement moins de 5 000 €, soit l’économie la plus importante toutes destinations confondues.
Ces simulations sont indicatives et supposent un dossier sans complexité particulière (pas de SCI, pas de démembrement, pas de cession partielle). Pour votre cas réel, demandez un comparatif personnalisé.
FAQ – Simulation plus-value immobilière non-résident
Pourquoi le résultat France est-il identique pour USA, UK, Canada, Australie, Émirats ?
Parce que la France applique le même régime hors EEE à tous ces pays : 19 % IR + 17,2 % PS + surtaxe éventuelle. La différence se joue uniquement côté pays de résidence (crédit d’impôt local).
Et pour les biens détenus depuis plus de 22 ans ?
L’IR est totalement exonéré. Restent les prélèvements sociaux (ou prélèvement de solidarité 7,5 % pour les résidents EEE/Suisse), totalement exonérés à 30 ans de détention.
Comment intégrer la surtaxe dans une simulation rapide ?
La surtaxe ne se déclenche qu’au-delà de 50 000 € de plus-value imposable IR. Son taux varie de 2 % à 6 % progressivement. Sur les exemples ci-dessus, elle représente moins de 2 % de l’impôt total.