Conventions fiscales France : éviter la double imposition sur votre plus-value immobilière

Quand un non-résident vend un bien immobilier en France, deux États peuvent vouloir taxer la même plus-value : la France, où se trouve le bien, et le pays de résidence du vendeur. Les conventions fiscales bilatérales évitent cette double imposition. Cette page explique comment elles fonctionnent pour la plus-value immobilière et passe en revue les six conventions qui concernent les expatriés ciblés par ACCREDITAX.

Pour la plus-value immobilière, la quasi-totalité des conventions fiscales suit le modèle OCDE : le droit primaire d’imposer revient à l’État où se situe l’immeuble. La France impose donc en premier, à la source, à l’occasion de la signature notariée. Ce point est non négociable.

La convention organise ensuite l’élimination de la double imposition côté pays de résidence, par deux mécanismes possibles : l’exemption (le pays de résidence renonce à imposer cette plus-value) ou le crédit d’impôt (le pays de résidence taxe la plus-value selon ses règles, mais accorde un crédit pour l’impôt déjà payé en France). Le mécanisme retenu varie d’une convention à l’autre.

Mécanisme : crédit d’impôt côté américain (foreign tax credit, Form 1116), plafonné à l’impôt américain dû sur la même plus-value. La France impose intégralement à la source ; les États-Unis re-calculent selon leurs règles puis imputent l’impôt français dans la limite de leur propre impôt. Un excédent non imputable peut subsister, en particulier si le taux français dépasse le taux marginal américain effectif.

Mécanisme : crédit d’impôt côté britannique. Le Capital Gains Tax (CGT) britannique s’applique selon les règles UK, avec imputation de l’impôt français déjà payé. Le taux CGT (10 %, 18 % ou 24 % selon profil et nature du bien depuis 2024) reste souvent inférieur au taux français global, ce qui rend le crédit pleinement utilisable. Depuis le Brexit, la résidence UK n’ouvre plus le bénéfice du taux réduit de 7,5 % côté français.

Mécanisme : pas de double imposition à éliminer en pratique, puisque les Émirats arabes unis ne perçoivent pas d’impôt personnel sur le revenu ni sur les plus-values. La convention confirme la primauté française sur la plus-value immobilière située en France et organise la coopération administrative. Côté résident émirien, l’impôt français est l’unique prélèvement.

Mécanisme : exemption avec maintien du « taux effectif » côté suisse. La plus-value imposée en France est en principe exonérée d’impôt fédéral suisse, mais elle peut être prise en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus du contribuable (taux effectif). Le traitement cantonal varie. La résidence Suisse ouvre, sous condition d’affiliation à l’AVS, le bénéfice du taux réduit de 7,5 % côté français.

Mécanisme : crédit d’impôt fédéral côté canadien (foreign tax credit), avec plafond égal à l’impôt canadien dû sur la moitié de la plus-value (50 % imposable au taux marginal). L’éventuel excédent français non imputable reste à la charge du contribuable. Au Québec, le crédit fédéral est complété par un crédit provincial selon des modalités spécifiques.

Mécanisme : crédit d’impôt côté australien (foreign income tax offset, FITO). L’Australie intègre la plus-value dans le revenu imposable au taux marginal, avec application du CGT discount de 50 % pour les actifs détenus depuis plus d’un an. Le crédit français est plafonné à l’impôt australien dû sur cette base réduite, ce qui peut limiter la récupération.

• La France impose toujours en premier : aucune convention ne supprime l’impôt français à la source.
• Le crédit d’impôt étranger n’est jamais automatique : il doit être demandé dans la déclaration du pays de résidence, sur la base de l’attestation d’impôt français.
• Un excédent d’impôt français non imputable peut subsister selon le pays. Anticiper le calcul des deux côtés permet de mesurer cet écart avant la vente.