Déductions fiscales pour réduire la plus-value immobilière des non-résidents en France

Au-delà des abattements pour durée de détention, plusieurs déductions permettent de réduire l’assiette de la plus-value immobilière imposable d’un non-résident. Frais d’acquisition réels ou forfaitaires, travaux d’amélioration sur factures ou en forfait : ce guide passe en revue chaque levier et précise les pièges fréquents.

La plus-value se calcule par différence entre prix de cession et prix d’acquisition majoré. Plus le prix d’acquisition retenu est élevé, plus la plus-value brute est faible — et l’impôt aussi. Trois familles de majorations sont admises par l’administration : les frais d’acquisition, les travaux d’amélioration, et certaines indemnités versées à des tiers.

Au moment de la déclaration, le vendeur choisit entre deux méthodes.

Le forfait de 7,5 %

Sans aucun justificatif, vous pouvez majorer le prix d’acquisition de 7,5 % au titre des frais d’acquisition. Cette option couvre les droits de mutation, les honoraires de notaire d’achat et les commissions d’agence. Elle s’applique d’office sauf demande contraire.

Les frais réels

Vous pouvez retenir le montant réel des frais sur justificatifs : acte d’achat, facture du notaire, factures d’agence. Cette option n’est avantageuse que si les frais réels dépassent 7,5 % du prix d’achat — cas peu fréquent en pratique, car le total notaire + agence dépasse rarement 9 %.

• Règle d’or : sauf cas exceptionnel, le forfait de 7,5 % est plus avantageux ou équivalent au réel.

Pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, vous avez à nouveau le choix entre forfait et réel.

Le forfait de 15 %

Sans justificatif, vous majorez le prix d’acquisition de 15 % au titre des travaux. Ce forfait est applicable de plein droit dès lors que la durée de détention dépasse cinq ans. Il dispense de produire des factures — ce qui s’avère précieux pour les biens détenus depuis longtemps, dont les justificatifs ont parfois été perdus.

Les travaux réels sur factures

Si vos travaux d’amélioration documentés dépassent 15 % du prix d’acquisition, vous pouvez les retenir au réel sur factures d’entreprise. Trois conditions cumulatives :

• Travaux réalisés par une entreprise (les travaux personnels ne sont pas pris en compte).
• Factures libellées au nom du propriétaire et acquittées.
• Travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (les dépenses d’entretien et de réparation ne sont pas déductibles).

La frontière entre travaux déductibles et non déductibles est une source de litiges fréquents avec l’administration. La règle générale : sont déductibles les travaux qui apportent un élément nouveau ou qui modifient la structure ou l’équipement (création d’une salle de bain, installation d’une climatisation neuve, agrandissement, réfection complète). Ne sont pas déductibles les travaux qui maintiennent ou remettent en état (réparation d’une toiture, peinture, remplacement à l’identique d’éléments défectueux).

En cas de doute, le forfait de 15 % évite la discussion : il s’applique sans justificatif et couvre l’ensemble des travaux.

• Les indemnités d’éviction versées à un locataire sortant à l’occasion de la cession, sur justificatif.
• Les frais de mainlevée d’hypothèque ou de privilège, sur justificatif.
• Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité) à la charge du vendeur, sur facture.

Ces frais minorent le prix de cession, donc augmentent indirectement le prix d’acquisition net retenu pour le calcul.

• Les honoraires du représentant fiscal accrédité (article 150 V du CGI ne les liste pas).
• Les intérêts d’emprunt liés à l’achat ou aux travaux.
• Les charges de copropriété et la taxe foncière.
• Les travaux d’entretien et de réparation.
• Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même, sans entreprise.

Bien acheté 400 000 € en 2010, revendu 700 000 € en 2026. Travaux réels documentés : 80 000 € sur factures d’entreprise.

• Option forfait (7,5 % + 15 %) : majoration totale = 90 000 €. Plus-value brute = 700 000 – (400 000 + 90 000) = 210 000 €.
• Option réelle (frais réels 30 000 € + travaux réels 80 000 €) : majoration totale = 110 000 €. Plus-value brute = 700 000 – (400 000 + 110 000) = 190 000 €.

Dans cet exemple, l’option réelle est plus favorable de 20 000 € de plus-value brute, soit environ 7 240 € d’économie d’impôt avant abattements pour durée. La comparaison doit être faite cas par cas avec votre représentant fiscal.