Succession internationale et bien immobilier en France : fiscalité des héritiers non-résidents

Vous avez hérité d’un bien immobilier situé en France et vous résidez à l’étranger ? La succession se déroule sous l’égide de la loi française pour le bien immobilier (loi du lieu de l’immeuble), et la vente ultérieure suit les règles applicables aux non-résidents. Cet article éclaire les deux temps clés : la succession elle-même, puis la vente du bien hérité.

Le règlement européen Succession 650/2012 du 4 juillet 2012 établit que la loi applicable à la succession est en principe celle du dernier domicile du défunt — sauf option pour la loi nationale. Toutefois, pour les biens immobiliers situés en France, la loi française du lieu de l’immeuble s’applique en pratique pour les questions de droits de succession et d’enregistrement, même si le défunt résidait à l’étranger.

Concrètement : un héritier résidant aux États-Unis qui hérite d’un appartement parisien règle les droits de succession français et reçoit l’immeuble selon les quotités prévues par la loi française.

Les droits de succession sont calculés selon le barème français, en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier. Pour les héritiers en ligne directe (enfants), l’abattement personnel est de 100 000 € par parent et par enfant, et le barème va de 5 % à 45 %. Pour les autres bénéficiaires, les abattements sont plus faibles et les taux plus élevés.

La résidence fiscale de l’héritier ne modifie pas ce calcul. Un enfant résidant à Dubaï paie les mêmes droits qu’un enfant résidant en France pour le même bien français.

Plusieurs conventions fiscales bilatérales spécifiques aux successions existent, notamment la convention France-USA en matière de droits de succession (1978). Elles organisent l’élimination de la double imposition successorale, mais ne couvrent pas tous les pays. Pour les pays sans convention spécifique (cas des Émirats arabes unis, par exemple), les droits français peuvent s’ajouter aux éventuels droits du pays de résidence de l’héritier.

Un point d’attention : la convention France-USA en matière de successions prévoit un crédit d’impôt américain sur les droits français, mais le mécanisme est complexe et mérite l’avis d’un avocat fiscaliste spécialisé.

Une fois la succession réglée, l’héritier devient propriétaire et peut vendre. Pour le calcul de la plus-value lors de la vente, le prix d’acquisition retenu n’est pas celui payé par le défunt, mais la valeur de l’immeuble retenue dans la déclaration de succession (valeur vénale au jour du décès).

Cette particularité a un effet souvent favorable : si la valeur successorale est élevée (proche du prix de marché au décès), la plus-value imposable lors de la revente est mécaniquement réduite. La date d’acquisition retenue, en revanche, est celle du décès — la durée de détention pour les abattements démarre à la date d’ouverture de la succession.

Un héritier résidant à Londres hérite en 2018 d’un appartement parisien estimé 600 000 € dans la déclaration de succession. Il le revend 720 000 € en 2026.

• Droits de succession effectivement payés (ligne directe, après abattement 100 000 €, barème 5 % à 45 %) : environ 98 000 €.
• Frais d’acte et de déclaration de succession : environ 15 000 € (variable selon le notaire).
• Forfait travaux 15 % (détention > 5 ans, applicable même pour un bien hérité) : 90 000 €.
• Prix d’acquisition majoré : 600 000 + 98 000 + 15 000 + 90 000 = 803 000 €.
• Plus-value brute : 720 000 – 803 000 = −83 000 € (moins-value, aucun impôt de plus-value).

Cas typique : la valeur successorale élevée a créé un coussin qui absorbe la modeste valorisation des huit années suivantes. La vente reste fiscalement neutre côté plus-value, même si la désignation d’un représentant fiscal accrédité reste obligatoire pour formaliser le calcul.

Quand plusieurs héritiers reçoivent un bien en indivision, la vente nécessite l’accord de tous (sauf cas spécifique de licitation). Chaque indivisaire non-résident doit individuellement bénéficier d’une part de représentation fiscale. Les honoraires sont en règle générale répartis au prorata des parts.

Si certains héritiers sont résidents en France, seuls les non-résidents sont concernés par l’obligation de représentation fiscale — qui pèse sur leur quote-part de plus-value.

Notre intervention est particulièrement précieuse dans deux configurations : les indivisions multi-pays (héritiers résidant dans des juridictions différentes), où la coordination devient complexe, et les ventes proches du seuil de moins-value, où une lecture fine de la valeur successorale et des frais déductibles peut basculer le calcul. Dans tous les cas, la mise en concurrence des représentants fiscaux accrédités réduit les honoraires.