Exonérations de plus-value immobilière pour non-résidents : conditions et cas pratiques

Au-delà des abattements progressifs pour durée de détention, plusieurs exonérations spécifiques peuvent annuler en partie ou en totalité la plus-value imposable d’un non-résident. La plus utile, parce qu’elle peut effacer jusqu’à 150 000 € d’imposable, est l’exonération « première cession après transfert de domicile ». Tour d’horizon des cas applicables et de leurs conditions.

Codifiée à l’article 150 U II 2° du CGI, cette exonération est l’outil le plus puissant à la disposition des non-résidents. Elle permet d’effacer jusqu’à 150 000 € de plus-value imposable sur la première cession en France après le transfert de domicile à l’étranger. Cinq conditions cumulatives à respecter.

• Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.
• Le cédant doit avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la cession (sauf cas particuliers).
• La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert de domicile fiscal hors de France.
• Aucune exonération de ce type n’a déjà été accordée au cédant.
• Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale en France à la date du transfert de domicile.

Le plafond de 150 000 € s’apprécie sur la fraction de la plus-value imposable revenant au cédant. Pour un couple non-résident vendant un bien en indivision, chacun peut bénéficier de son propre plafond de 150 000 €.

Comme rappelé sur la page pilier, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur la plus-value après vingt-deux ans de détention, et totalement exonérée de prélèvements sociaux après trente ans. Pour les biens détenus depuis longtemps, l’exonération est donc automatique.

Cette exonération ne dispense pas de désigner un représentant fiscal accrédité ni de déposer le formulaire 2048-IMM, mais l’impôt à payer sera nul.

Toute cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € est exonérée. Cas marginal pour des biens immobiliers entiers, mais il peut s’appliquer à une cession partielle (parts de SCI, lots de copropriété de très faible valeur unitaire).

Les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité bénéficient d’une exonération si leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil et s’ils ne sont pas redevables de l’IFI. Cette exonération vise les profils modestes ; son intérêt pratique est limité pour les expatriés non-résidents fortement positionnés sur des biens à forte valeur.

Une expatriée résidant à Dubaï depuis 6 ans vend en 2026 un appartement parisien acheté 320 000 € en 2018, revendu 540 000 €.

• Plus-value brute : 540 000 – (320 000 + 24 000 + 0 — moins de 5 ans, pas de forfait travaux) = 196 000 €.
• Détention 8 ans : abattement IR 3 × 6 % = 18 %. Plus-value imposable IR avant exonération : 196 000 × 82 % = 160 720 €.
• Abattement PS 3 × 1,65 % = 4,95 %. Plus-value imposable PS avant exonération : 196 000 × 95,05 % = 186 298 €.
• Si elle remplit les conditions de l’exonération « première cession » (1ʳᵉ vente depuis transfert de domicile, dans le délai de 10 ans, jamais propriétaire de RP en France), elle bénéficie d’une exonération à hauteur de 150 000 € sur la fraction imposable.
• Plus-value imposable IR après exonération : 160 720 – 150 000 = 10 720 € → IR 19 % = 2 037 €.
• Plus-value imposable PS après exonération : 186 298 – 150 000 = 36 298 € → PS 17,2 % = 6 243 €.
• Total France après exonération : 8 280 € contre 62 060 € sans exonération. Économie : 53 780 €.

L’exonération « première cession » est sous-utilisée parce qu’elle suppose une analyse précise du parcours résidentiel du vendeur. C’est exactement le type de vérification qu’ACCREDITAX intègre par défaut dans la mise en concurrence : avant même de transmettre votre dossier aux représentants fiscaux, nous vérifions si vous êtes éligible — et si oui, nous le documentons explicitement dans la demande de comparatif.