Obligations déclaratives des non-résidents vendeurs en France : formulaires et délais

Vendre un bien immobilier en France quand on est non-résident impose deux séries d’obligations déclaratives : côté français, le formulaire 2048-IMM rempli par le représentant fiscal accrédité ; côté pays de résidence, la déclaration de la plus-value selon les règles locales. À cela peuvent s’ajouter des obligations spécifiques (FATCA pour les Américains, FBAR, déclarations de comptes bancaires). Tour d’horizon.

Le formulaire 2048-IMM est la déclaration de plus-value immobilière des particuliers. Il est rempli et déposé par le représentant fiscal accrédité, qui en signe la rubrique attestation. Le formulaire récapitule le calcul de la plus-value (prix de cession, prix d’acquisition majoré, abattements, exonérations éventuelles) et le montant de l’impôt dû.

Le dépôt s’effectue auprès du service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble, le jour de la signature de l’acte authentique. L’impôt est prélevé par le notaire sur le produit de la vente et reversé au Trésor public dans les délais légaux.

La plus-value étant imposée à la source, elle ne fait pas l’objet d’une déclaration ultérieure dans la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu (formulaire 2042). Elle est mentionnée pour information mais n’est pas re-taxée. Bon réflexe : conserver l’attestation 2048-IMM établie par le représentant fiscal — elle servira pour activer le crédit d’impôt étranger dans votre pays de résidence.

La quasi-totalité des pays imposent leurs résidents sur leurs revenus mondiaux, plus-values immobilières incluses. Vous devrez donc déclarer la vente dans votre déclaration de revenus du pays de résidence et activer le mécanisme d’élimination de la double imposition prévu par la convention fiscale avec la France (crédit d’impôt étranger en règle générale).

Les modalités varient selon le pays : Form 1116 aux États-Unis, Self Assessment au Royaume-Uni, Foreign Income Tax Offset en Australie, T1 + T2209 au Canada. Une coordination avec votre comptable / tax advisor / fiduciaire local est recommandée.

Tout citoyen ou green card holder américain doit déclarer ses comptes bancaires étrangers (FBAR / FinCEN 114) si le total agrégé dépasse 10 000 USD à un moment de l’année, et déclarer ses actifs financiers étrangers (Form 8938 / FATCA) au-delà de seuils plus élevés. La vente d’un bien en France crédite généralement un compte français de plusieurs centaines de milliers d’euros, ce qui déclenche presque automatiquement ces seuils.

Le détail pratique de FATCA pour les vendeurs américains figure dans notre guide FATCA dédié.

• Côté France : dépôt du 2048-IMM le jour de la signature notariée. Pas de délai supplémentaire.
• Côté pays de résidence : déclaration dans la fenêtre annuelle locale (avril aux USA, janvier au UK, octobre en Australie, avril au Canada). Le crédit d’impôt français s’active à ce moment.
• FBAR US : 15 avril de l’année suivante (extension automatique au 15 octobre).
• Période de prescription fiscale française : trois ans, portée à dix ans en cas de manquement délibéré ou d’activité occulte.

• Acte de vente notarié : 30 ans (durée légale de conservation).
• Attestation de plus-value 2048-IMM : durée de la prescription fiscale, soit 3 ans après l’année de cession au minimum, prudemment 6 ans.
• Justificatifs de travaux et de frais : durée de la prescription fiscale française (3 ans) et de votre pays de résidence (souvent plus longue : 6 ans aux USA, 4-7 ans au UK selon catégorie).